Vous envisagez d’acheter un bien immobilier en indivision avec d’autres personnes ? Cette solution présente de nombreux avantages, mais également quelques inconvénients. Dans cet article, nous vous proposons un guide complet pour l’achat en indivision, afin de vous aider à prendre les meilleures décisions pour votre projet immobilier.
Qu’est-ce que l’indivision et pourquoi y recourir ?
L’indivision est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes d’être propriétaires d’un même bien immobilier, sans qu’il soit nécessaire de créer une société. Chaque indivisaire possède une part du bien, exprimée en quote-part ou en pourcentage. L’indivision peut être choisie par des couples non mariés, des membres d’une famille ou des amis souhaitant investir ensemble dans l’immobilier.
Les avantages de l’indivision sont multiples :
- Elle permet de partager les coûts liés à l’achat et à l’entretien du bien (frais de notaire, charges, travaux…).
- Elle facilite l’accès à la propriété pour les personnes disposant de revenus modestes.
- Elle offre une souplesse dans la gestion du bien (location, occupation…), qui peut évoluer en fonction des besoins et des envies des indivisaires.
Cependant, l’indivision présente également certains inconvénients :
- La prise de décision peut être compliquée en cas de désaccord entre les indivisaires.
- En cas de vente du bien ou de départ d’un indivisaire, le partage des sommes peut s’avérer complexe.
- Les indivisaires sont solidairement responsables des dettes liées au bien, ce qui signifie que chaque indivisaire peut être tenu de payer l’intégralité des dettes si les autres ne le font pas.
Comment acheter un bien en indivision ?
Pour acheter un bien en indivision, il est nécessaire de rédiger une convention d’indivision, qui sera annexée à l’acte de vente. Cette convention doit préciser :
- Les noms et coordonnées des indivisaires.
- Le montant et la répartition des parts entre les indivisaires.
- Les modalités de gestion du bien (répartition des charges, des travaux, des revenus locatifs…).
Il est également recommandé d’inclure dans la convention d’indivision des clauses spécifiques pour anticiper certaines situations :
- La clause d’agrément : elle permet aux indivisaires d’accepter ou non l’entrée d’une nouvelle personne dans l’indivision (en cas de décès, par exemple).
- La clause de préemption : elle donne la priorité aux indivisaires pour racheter la part d’un autre indivisaire souhaitant vendre sa part.
- La clause de rachat forcé : elle permet aux autres indivisaires de racheter la part d’un indivisaire défaillant (par exemple, en cas de non-paiement des charges).
La rédaction de la convention d’indivision doit être réalisée par un notaire, qui sera également en charge de la rédaction de l’acte de vente.
Les règles de gestion et de sortie de l’indivision
La gestion du bien en indivision est soumise à certaines règles :
- Les décisions concernant l’entretien courant et la location du bien sont prises à la majorité des deux tiers des droits indivis.
- Les décisions concernant les travaux importants ou la vente du bien doivent être prises à l’unanimité.
- Chaque indivisaire peut demander le partage du bien à tout moment, sauf si une durée minimale d’indivision a été fixée dans la convention (généralement 5 ans).
En cas de vente du bien, les sommes perçues seront réparties entre les indivisaires en fonction de leurs parts respectives. Si un indivisaire souhaite quitter l’indivision sans vendre le bien, il devra céder sa part aux autres indivisaires ou à un tiers, selon les modalités prévues dans la convention d’indivision.
Les alternatives à l’indivision
Selon votre situation et vos objectifs, d’autres solutions peuvent être envisagées pour acheter un bien immobilier à plusieurs :
- Le pacte civil de solidarité (PACS) ou le mariage permettent aux couples d’acquérir un bien en communauté, avec des règles de gestion et de partage spécifiques.
- La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet d’acquérir, de gérer et de transmettre un bien immobilier à plusieurs personnes. La SCI offre une plus grande souplesse et une meilleure protection que l’indivision, mais nécessite des formalités de création et de gestion plus complexes.
Avant de vous lancer dans l’achat d’un bien en indivision, il est essentiel de bien réfléchir aux avantages et aux inconvénients de cette solution, ainsi qu’à vos objectifs à long terme. N’hésitez pas à consulter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans votre projet.